外商投资中国房地产业的现状及发展趋势
从2006年开始，中国政府出台了一系列政策限制外商投资房地产业。近来，中国政府已经将最繁琐的限制取消，如国务院于2008年底发布了国务院第546号令，废除城市房地产税的苛刻待遇。然而，中国的房地产业仍然受到严密监管。因此，可以说中国政府对外商投资房地产业的态度还是比较保守的。
现状
房地产业是《外商投资产业指导目录（2007）》所列举的限制性行业之一。合理对待外国投资者获得房地产的主要依据为该房地产由外国投资者自用。如果外国投资者非出于自用目的而投资中国房地产市场，则其必须在中国境内设立外资房地产企业。
为此，中国商务部进一步明确了设立外资房地产企业的要求：
- 投资总额在300万美元以上的，其注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的70%；
- 在设立外资房地产企业之前，外国投资者必须先取得：（1）国有土地使用权和房地产建筑物所有权；或（2）已与土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议；
- 外国投资者必须支付土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证》。根据《国有土地使用权证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》及营业执照，并到税务机关办理登记。
除此以外，外国投资者的融资活动也受到一些限制。外商投资中国房地产业，不能从海外或中国境内以借贷的方式对其注册资本进行融资。而且，外商投资房地产企业未取得《国有土地使用权证》的，或开发项目资金未达到项目投资总额35%的，外汇管理部门将不予批准该企业的外汇借款结汇。从2007年6月1日起，对已经获得商务部批准证书且通过商务部备案，预增资的外商投资房地产企业，将不予办理外债登记和外债结汇核准手续。
未来的走向
相对而言，最近中国政府的若干举措似乎在暗示其正尝试放宽房地产市场的外资准入。在2008年的最后一天，国务院发布546号令宣布，自09年开始对外商投资企业的征税不再适用此前的18%（城市房地产税） 税率，取而代之的是12%的房地产税税率。此外，中国的不少城市都制定了吸引外商投资房地产市场的政策。例如，天津市就允许外国投资者通过交纳保证金的方式参加国有土地使用权拍卖。
小结
总体上说，我们对目前的中国房地产市场外商投资状况持谨慎的乐观态度。从整体框架层面来看，中国尚未放开对外国投资者的限制。当然，中国政府并不会最终撤除掉这些限制，但与此同时，它们也正在不断制定新的政策以适当放宽外商投资房地产企业所遭受的各种限制。可是，高昂的资本金数额要求对外国投资者来说仍旧是一个很大的障碍。相关市场主体在投资中国房地产市场的时候确实需要对此有所考虑。
作者：
尉柳明 (Willow Wei)
86.21.2321.6000
wwei@sheppardmullin.com
and
谭伟明 (Raymond Tan)
86.21.2321.6053
rtan@sheppardmullin.com
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